干货!从SARS经验看本次疫情对楼市影响;疫情对房企的影响及建议

2020-03-31 14:09:30

2020.2.3 中指讯博 2.3日中指院分享会实录

赵丽一:大家好,欢迎大家参与中指每月一次的市场形势分享电话会,这也是中指2020年新年后的第一次高端分享,一直以来中指每月邀请150位以上的高管,金融进士专业人士,投资人、券商房地产首席分析师等,共同探讨市场形势,解码政策热点和最新的宏观信号,已经成为业内共识的高端交流会。2019年2千多位业内人士受邀参与了会议,并进行了深度交流。2020年的第一次会议,受新冠疫情的影响和市场的变化,申请参会人数爆增。中指控股为了汇集行业内更多的人士,开放了会议名额,短短几天,已经有2千多人报名,为保证电话会议质量和惠及更多的企业,每个报名企业一人接入电话会,其他参与人在中指云、土地云平台进行收听和观看。截止刚才我看了一下电话系统显示,参会企业共714家,加上土地云平台受邀参与会议的有2千多人,感谢大家的参与与支持,希望今天的会议给大家收获,给大家信心。

在今天会议之前,我们广泛征集了各家房企和品牌金融机构,大家最关心的问题,大家反馈的问题主要集中在资金与销售,市场走向和政策预判,风险和机会。所以,今天我们把本次会议主题确定为疫情2.0危机,参与嘉宾中指研究院市场研究总监曹晶晶女士,为我们分享从SARS经验看本次疫情对楼市的影响。中指研究企业研发中心总经理白彦军为我们分享本次疫情对房企的影响及应对建议。中指研究院土地云事业部,研究总监蒋云峰为我们分享近期土地市场中的危机。同时我们还邀请到了中指控股的CEO黄瑜院长。招商证券、中信券商等四家券商地产首席分析师们,他们将对企业提出的问题做解答、总结和预判,所以我们今天的会议内容都是解渴的干货。

本次会议预计全程一小时,主题分享环节25分钟,每位主讲嘉宾的分享时间在10分钟以内,交流研讨环节35分钟,为了提高效率和控制时间,我们提前汇总了企业的问题,将由主持人向受邀券商首席分析师提出问题,由分析师进行解答,本次会议同时在土地云平台进行独家直播,大家可以下载登录土地云进行直播观看,我先把时间交给市场研究总监曹晶晶,我们一起来看一下从SARS经验看本次疫情对楼市的影响,曹总。

曹晶晶:各位客户朋友、业界同仁,大家下午好,我是曹晶晶,大家非常关心在本次疫情下,房地产市场会受到多大的影响,影响会持续多久,什么时候市场会恢复,今天针对这几个问题,我从市场影响的角度给大家做一个分享,近期我们也发布了沉着应对从SARS经验看对楼市影响的专题,很多的券商和机构发了报告,综合来看,2003年的SARS,包括对经济和全国的楼市和疫情比较重的区域的影响,无论是调整的深度还是调整的时间都不是很长,主要还是集中在疫情爆发了三月和四月,整体的影响是比较有限。

但是今天我们想分享的是现阶段的宏观的环境和现场的特点,和2003年有了很大的不同,这个需要我们企业关注和重视。首先分为两点不同,第一点主要是宏观的基本面,存在了比较大的差异。当年2003年的时候,我们国家经济就处于一个快速发展的阶段,GDP的增速保持在9%以上,那在当前,我们的经济也面临了很大的一个下行的压力。2019年全年GDP的增速也是下滑到了6.1%,那四季度的单季是6%,同时,疫情的爆发像对于餐饮、旅游、交通这样的行业也产生了比较大的直接的冲击。也进一步地加大了经济下行的压力,这是经济的层面。

第二点,我们楼市所处的阶段和政策的调整的力度有很大的不同。从2003年SARS爆发的时候,我们国家的房地产市场处于一个市场化发展的起步阶段,市场的规模比较小,增长得比较快,我们看到数据的情况,从1999年到2009年商品房的销售面积复合增速达到了20%以上,发展到今天,2019年是17.2亿平米,达到了2003年的5.1倍,销售金额也是2003年的当时的20倍以上。市场规模再继续大幅增长的动力已经明显地减弱了。

其次,我们看市场的政策的环境,也存在着明显的差异。首先,我们说2003年的时候,整个房地产政策的环境是较为宽松的,但是从最近这几年我们看,在全国房子不炒的基调的影响下,整体的政策面是比较严格,需求的释放的节奏也是更加得理性了。2019年我们看全国的商品房的销售面积也是出现了一个调整的势头。另外,作为一个最重要的市场参与主体,我们的开发企业的体量也与当年发生了一个比较大的变化,2003年的时候,整体的房企的规模比较小的,发展到了今天,我们看2019年,百亿的房企超过了152家,千亿的房企达到了36家。大型企业在市场的一个规模的体量是比较突出,并且,很多的企业采取了一个高周转的策略。

在这种的情况下,企业面临着一些资金回笼的压力,现金流吃紧的情况,对于企业带来的影响也是比较大的,同时也对我们的行业带来了一定的运行的风险。

以上,我们可以看到,现阶段市场的环境和2003年已经有了很大的一个变化和不同,在这些差异之下,楼市到底会怎么走呢?那在疫情发生之后,我们也是在线上发布了疫情对购房需求影响的一个调查问卷,截止到今天中午,我们收到了线上网友约3千份的意见,49%的网友表示,在春节以及接下来的几个月有购房的影响,整体的需求都在,然而因为这个疫情的影响,推迟购房的比例是达到了70%,我们看到接下来整体的购房的需求会延迟入市。参与调研的网友有43%的人,通过线上的网上的售楼处去看房。我们认为,这也是在我们企业在短期内,营销端重点发力的一个领域。

最后结合目前的市场的形势,对楼市作出了判断。第一点,对于全国市场的层面,我们认为短期的市场调整是不可避免的,那购房的需求,无论从主动还是被动的,我们认为都是会受到一定的影响,包括返乡这波,包括三到四月的小阳春会受到影响,交易也会回弱,我们的楼市是一个调整的过程当中,疫情我们认为,相对于非典的时期,这次的疫情对市场的影响会大一些。

那第二点,市场会调整多久才会恢复呢?我们认为还是要和整体的疫情发展的情况综合考虑和判断。从目前的表现来看,综合各方相关的专家的说法,我们认为如果二月疫情如果能够得到控制,与此同时,我们要考虑到线下的售楼处可能还需要一段时间才能开放,综合来看,整个的影响我们认为会延续到一季度,市场也会在二季度有一个逐步的恢复的过程,这个是从调整的持续的时间上来看。

第三点,从房价的表现来看,我们中指院会对全国100个城市的商品的住宅市场进行调研,数据显示,我们1月份的房子均价上涨0.27%,同比上涨3.39%,市场的表现是总体平稳,我们要看到受到这个调查的时间节点的影响,可能没有反应出春节这几天市场的变化的情况,总得来看,我们认为随着需求的短期的回弱,多数的房企会在线上营销,推出一定的促销的活动,会导致房价下调的压力,在整体的稳房价的政策的导向上,我们认为大幅下降的空间有限的,更多的是呈现一个平稳运行的状态。

最后,第四点,我们认为对于不同的区域来说,尤其是三四线,错过了这个返乡之后,三四线是压力比较大,对于一二线和强城市群,我们认为更旺盛,市场强一些,恢复得也比较快,这块的影响,是需求的延迟,我们认为后面把这个需求补回来,对于不同的城市的恢复的时间,要根据不同的疫情的程度来定。受影响大的城市,可能恢复得比较晚一点,以上是我们对市场情况的一个预判,赵总。

赵丽一:好的,谢谢曹总的分享的影响。我们刚刚接到直播的数据的通报,有六万人在参会,很多人在会议室参会,近期的中指数据库的访问量也在增升,企业对一线的市场的关注度,是最高,最敏感的。下面我们有请企业研究中心,白彦军总,给我们做影响,本次疫情对房企的经营影响及应对。白总,时间交给您。

白彦军:各位好,我是中指企业的白彦军,在这样的一个特殊的时刻,来给大家做一个关于房地产市场和我们整个疫情的一个情况应对的交流,确实有非常不一样的意义,我们回顾2003年的时候,我们全国销售额最高的企业,全年的销售额是62亿,2019年我们可以看到,是我们当时的一个销售金额的将近100多倍。也就是说我们企业在今天和当时,所面对的管理的资产,面对的客户,面对我们整个合作伙伴的数量是一个不一样的量级。

我们全国这样的一个疫情的情况,我们怎么应对非常关键。首先在疫情之中,我们还是提示,确实我们房企在疫情中的表现非常突出,无论是捐款、捐物、免租金,还是我们整个物业体系的全方位的服务,对我们整个行业带来了满满的正能量,这个非常值得表扬,同时在接下来的时间里面,我们还是首先希望建议对我们大部分的房企,还是要做好对疫情的防护,无论是对自身的员工,还是对上下游的产业链的开工的工地还是接下来要开工的复工的工地,所有的合作伙伴的防护是第一位的。

第二个,在疫情的当下,资本市场的反馈也比较剧烈,无论是股市还是其他方面的表现,因为疫情给我们的企业带来了一些挑战,我们认为这个时候,对我们资本市场的交流和维护有很多的关键。特别是我们着很大的挑战,因为疫情,我们交付的项目,因为开工的节奏和时间的问题,可能会延后,可能有客户的投诉也好,反馈也好,这个对我们资本市场应对平稳的举措,带来很多的挑战,提前做一个预案。这个是我在开始之前对疫情做的一个反馈。

当然了,我们的一个普遍的一个建议就是说,尽管有比较大的困难,但是我们还是有信心。我觉得我们企业在整个基金方面要保持两个主要的思路,第一个要保持定力,我们要制定的策略和战略还要坚定地执行下去。第二个要有序应对,因为疫情是一个突发情况,我们要做到有秩序地去应对。这里面其实之前,包括我们调研了很多的企业,大家反馈比较集中的,大概在以下三个问题的方面,第一个就是关于营销,到底怎么做,实际上通过我们同事反馈的情况大家看到了,肯定会受到影响,是比较乐趣的情况。

从原来来看,一二月份就是一个淡季,影响不会特别得显著。但是实际上我们在可预见的三月份,整个的这个情况的变化,也会比较微妙,所以我们认为好的情况,我们一季度的影响比较大,不好的情况,或者说我们疫情的防控,比想象得差一点的话,可能会给全局带来比较大的影响,因为我们看疫情,不能看我们售楼处关没关,如果疫情一直蔓延,会对我们上半年的经济带来削弱,包括第三产业,包括旅游业和餐饮业,各种产业受到比较大的影响的话,我们整个消费者对于未来的支出,特别是购房支出的谨慎性会越来越高,会给我们全年的销售带来影响,这个概率不是很高,但是我们要做好预案。

我们销售面临的是比较大的,怎么做呢?实际上目前的很多的企业大家看到的,能做的方式,就是我们目前对于营销的模式做一个转换,从线上转到线上,线上是通过第三方的平台,或者是私有的平台进行第三方的私有的展示。第二块,很多的企业在做一些基于我们内部的客户,内部的员工的推荐,通过这种口碑的营销,通过我们疫情的影响也会有一些方式。这里面很重要的一个问题,就是我们线上所获得的客群怎么转换为线下,这是非常大的一个痛点,我们通过线上的营销通过很多的方式,我们转换到线下,一定要有我们企业的配合。

这个目前我们看到的有几点,第一点,我觉得却始终过程中你一定要给予价格上的考虑,就是我们要通过线上绑定了客户,线下的优惠,要有一个支持,这样才能有更好的指标。第二点,线上的转换的过程中,你会面临不同的竞争对手,如何给他们时间上的关怀,维持好关系,疫情之后,第一时间促进交付。这个价格和关怀的措施是当前最关键的两个措施。

讲到这里面,就面对我们整个营销策略的变化,就是说我们如果在目前的情况下来看,我们近期交流很多的企业,对于一季度包括二季度来讲,大家的降价的促销的预期还是比较明显的,降价,一二线城市价格幅度是比较可控的。三四线是比较明确的,或者是明显的价格战。对于我们很多的房企来讲,我认为有两个措施来开始考虑,第一个走动,时间非常重要,时间的变化,营销的结果来看,调整的获得的主动权比较大。

第二个,力度来讲,分一线、二线、强二线、弱二线,不同的城市要有不同的指导。我们当下这个价格战是我们复工以后要做的调整。还有一个就是规避疫情很重要的方式,就是我们的大中销售,我们过去来讲,其实商贷大中比较多一些,现在面临着疫情,分散的客户,你谈判的成本,包括整个过程的控制会非常得艰难,如果通过一些大中的交易来讲的话,锁定一些客户,会获得很好的效果。当然也要做好安排。

当然了,从今年整个来讲,到年底的话,我们房企的营销的格局,业绩格局会带来一些不同,这个不同主要表现在几个方面,第一个可能有一些高周转的企业,受到疫情的影响,其他的项目可能有一个好的表现,这个年终有体现。

第三个,关于资金的方面,目前我们看到了,去年我们下半年的融资的收紧,给我们整个企业带来了影响,整个2020年全年,我们债券的总和是7598亿,1-6月份有3千多亿,和2019年比是持平的,但是我们去年下半年的利润持续的收紧,对我们整个今年的上半年,特别是受到了疫情的影响,很多的企业民营性的企业短期的现金流的影响是比较明显的,这个是事实,我们从我们现在的债务的成本,包括我们现在的负债率来看,还是属于可控的状态。

但是这种变化,随着我们一个月、两个月、三个月的累计的话,这个数据也会出现比较明显的变化,这个值得我们大家的关注。第二个,资本市场的影响也比较大,如果说我们当下的股市的波动,包括接下来交付完,导致我们今年上半年,和全年竣工和交付的面积下降的话,对我们整个的业务的介入也会带来表现,这个对我们的股价的表示带来影响,有很多的股权质押的企业也会带来挑战。

还有一些企业,在疫情的企业,还有一些高周转的企业,都会面临比较大的资金的问题,这个过程中,大家还是希望面对我们政府出台的政策,积极地响应政策,做好预案。包括我们现在的新的对于疫情影响的企业的一些宽松的政策会提前进行一些跟进和把握。

第二点,从我们昨天看整个的资金链来讲,也放出了1万多亿的融资的宽松,虽然我们是普遍性的,但是房企在这个当中,有明确的机会,大家要把握住这个机会,提前进行资本的交流和融资。

第四点,就是关于我们整个的投资的问题,大家都很关注投资还能不能投,实际上我们觉得很关键,实际上从土地的性价比来讲,肯定是合适的,但是这里面分不同的企业和模式,因为有些比如说我们看到一些大的国有企业,资金比较宽裕的企业,实际上它的创业周期的能力是比较强的,我们建议这些企业在当下,对于二线,重点的二线,包括是收益性影响的城市,未来的机会也是没有问题的,我们建议是可以适当地积极一点。

另外,对于一些短期资金有压力的企业来讲,我们建议首先短期,因为近年来看的话,影响区域比较大的城市,今年的销售回款的这种流动性会比较弱一点,我们希望在今年避开这些区域,也避开一些三四线的城市,更多的是我们变现能力比较大的一二线的城市进行一些捕获,很重要的,这些疫情的影响,大家对于公共健康卫生的关注度来讲,对于一线、二线,包括强三线的建设的基础和条件会越来越好,未来的购房之意,也会向地方区倾斜,所以对从中长期来看,像这些城市,我们从投资的目的性来讲,进一步强化也是没有问题的,这个是从我们投资来看的几个变化。

最后,从长期来讲,战略的变化,疫情对大家的影响,每个人的心情都有很大的触动和不一样。未来针对房企来讲,一个是健康化的产品,第二个对于信息化的产品是非常关键的。无论是我们的产品对医疗的关注和对信息的反馈的及时的关注,这些产品肯定会受到很好的客户的青睐。但是我们更想强调第三点,未来社区医疗在房地产产品里面的作用会越来越强,大家也经过这次防疫的感觉,大家也会发现,整体来讲的话,无论我们过去强调穴位和其他的资源也好,真正和健康相关的,医疗特别是社区医疗很关键的,如果有更好的配套服务,肯定有更好的关注。我们希望在产品和长期的转移的方面做一些关注。最后我们想说的是信心比黄金都重要,但是我们怎么样去有信心呢?在当下的环境下,对我们企业来讲,最好的是做好我们所有的完全的准备,无论是营销、投资其他的方面,但是核心中的核心还是资金,我们当下保持现金流的充裕是第一位的要求,我们也希望企业通过我们现有的举措,结合我们政府的号召,最后顺利地度过疫情的挑战。

我的分享就到这里,主持人。

赵丽一:谢谢白总的分享,疫情对企业的影响非常大,对企业的研究,我们也研发了一个动态评估的平台,海量的大数据和最优的模型的支撑,线上可以直接给出测评的结果和报告,观看直播的朋友,可以进行网络直播平台的适用账号的申请。第三位是土地分析研究总监蒋云峰总,我们一起来听听近期土地市场的危机。

蒋云峰:各位地产界的朋友们,大家下午好,当前疫情的扩散给土地市场带来了一定的危机,但是长远来看,我们开发商最关注的仍然是土地市场,对于我们开发商来说,错误的土地投资,特别是拿到过高低价的“地王”才是我们最大的风险,因此我们利用中指土地云的工具,把住宅用地总价超20亿元和10亿元,溢价率超过100%作为地方的标准进行筛选,全过程地复盘地王的项目,监测后期开工的情况。

我们发现,尽管近一年来,全国高价地项目进地较快,但是入市的比例较低。据不完全统计,2016年至今,全国22个全国重点的城市成交的1千多个高价地,2019年末只有307个项目开盘,占比不到30%,七成以上的地王项目沉淀在开发商手中,尤其是疫情之后,对开发商的资金链形成了更大的压力,对于大部分有实操经验的开发商来说,他们具备对宏观和中观环境的判断的能力,但是为什么不拿地王呢?一个是对于进入城市和地块周边的市场,以及地块本身缺乏了解。

第二个是在招牌挂过程当中,由于现场觉得时间短,决策人无法从多方面进行权衡,进行判断又担心错过土地,造成了误判。因此一年误拿地王,需要一个能深刻研究市场又能作出判断的工具。在拿地过程中,我们可以使用一些SAAS平台作为工具,我们可以看到,中指土地云平台,土地云平台是集合土地买卖双方的SAAS平台,这个平台的特点就是信息全、研究深、决策快,为买地的开发商提供了中指地主投资决策SAAS工具,并利用决策工具快速评价地块价值,一键生成各种的调研报告,提高工作的效率。

预计此轮疫情结束后,部分地方政府将加快推进力度,为开发商形成新的拿地机会,我们建议开发商可以充分地利用土地云等SAAS的工具深度地研究,在新的形势下,仍然要聚焦于一线和二线有潜力的大中城市,并结合产品的能力和特点,选择适合自己的产品的地块,相信在此次疫情后,市场会产生大的机遇。

而那些善于利用新工具,及时抓住这轮机遇的开发商,必将弯道超车,成为这轮市场最大的赢家,以上是我的分享谢谢大家的聆听。

赵丽一:谢谢蒋总,江总回答的都是大家关心的问题,土地市场的现状和土地市场哪里还有机会,希望我们的研究对大家的下一次的拿地的策略有帮助,我们下面进行交流的环节,这几天我们汇总了报名参加企业的近百个问题,我们将问题进行了汇总,汇总起来是集中在市场、企业、商办、政策四个方面。为了提高效率,由我向房地产的分析师进行提问,中指的嘉宾进行补充,因为受监管的要求,所以部分券商不能公布名称和分析师的名字,他们的称呼我们用受邀分析师来暂代。我们首先邀请第一位受邀分析师回答市场的问题。

企业的问题是,从17年前SARS的情况来看,此次疫情对房地产一二级市场的影响有多大,时间周期有多长?对武汉市场怎么看?疫情对客户的置业需求有什么影响?针对市场的问题,中指的曹总您先看看对客户提出的问题还有什么补充吗?我们小秘书同时在接入受邀分析师。

曹晶晶:我简单回答一下,首先疫情对于一二级的影响,刚才我在市场分析当中也提到了,总体对于市场的影响是相对短期的,主要的影响是在一季度,对于销售的一个影响,是一直是比较大的,后期二季度,下半年,市场也是逐步回温的这样的一个态势,相应的销售的节点,我们认为是总体向后顺延的一个过程。对于二手房的影响,由于看房代看量会受到影响和抑制,我们认为二手房无论是量和价,都面临着一个比较大的下调的压力。

但是对于城市来说,如果是从量的恢复的角度来看,我们认为尤其是对于很多的大中城市来看,购买新房主要也是通过二手房置换的一个过程,才买二手房,所以我们认为挂牌量和市场的秩序恢复正常之后,我们认为挂牌量和成交量也有一定的恢复。

那对于武汉市场来看的话,我们认为其实我们过去对于城市的研究,我们每年都会撰写全国地市以上的城市,房地产开发的一个报告,武汉是我们认为非常有投资潜力的这样的一个城市,武汉的整体的规模和使臣的量和价都是非常大的。我们看到2019年的数据,从全国的所有的城市对比来看,武汉的住宅的销售的面积和金额,都是排在全国地级城市前三位的,本身是很旺盛的。

受到疫情的影响,武汉短期的市场肯定有一定的下调的压力,而且这个时间也会相对于其他的一二线的城市略长一些,至于市场的恢复,我们也会结合疫情的延续的时间去判断。但是中长期来看,我们依然看好武汉整体的一个市场的表现。

从具体的阶段,我们也看了一下数据,截止到1月份包括去年的12月,从近期的表面来看,武汉的市场还是不错的,包括一月份到23日为止,单日的成交的套数也是在500套以上,也是一个很好的量。

一季度武汉的销售的面积的占比只占到15%,这个占比不是很高,也给我们接下来对于市场的一个判断,包括我们企业提前做好预案提供了一定的时间的空间,目前对于武汉来说,重点的还是要放在防疫工作为主,对于我们房企来说,更多的是做好提前的一个充分的准备,这是我们对武汉市场简单的一个看法,您刚才提到的对于大家关心的需求的一个影响,刚才我们在分析的当中,也提到了,我们认为包括从我们调研的这个网友的回复来看,整体的需求,我们认为是有一个延迟入市的一个工作,我们认为房企也要做好充分的准备,而且我们刚才提到了一个数字就是在我们调研的网友当中,有43%的人,会考虑在网上售楼处去看房、买房,我们也希望企业积极地营销,引导这部分的客户进行务实,形成成交,对我们产生支撑。

第三点,从产品本身延伸一点,刚才白总也提到了,对我们的配套的服务和物业的服务,关注度是一个高的高度,在这次物业服务的小区,给业主一个好的体验。我认为未来的物业服务也是我们本身产品力的一个体现。另外刚才白总也提到了,绿色环保、智能、智慧科技以及医疗小区也会得到我们更多的置业者的关注。

最后,从更高的维度看,刚才白总也提到了,我们认为未来影响我们城市需求的人口的角度,我们认为其实未来人口流动包括对城市的选择,可能医疗包括其他资源的配套的设施,可能我们认为更受到大家的关注和选择的权重会提高,赵总这是我简单的一个回复。

赵丽一:好的,谢谢陈总给我们带来的分享。我们下一个是进入企业的问题,针对企业的问题,在这次我们收集的近百个问题里面,对企业的问题也是比较集中的,大概大家问的问题是此次疫情对房地产企业的影响,地产高周转公司能撑多久,以后的大公司是否会主动的降杠杆,长期来看,对地产企业的高轴转的打法有没有影响?房企的应对措施怎么样有销售的问题。

我们把下一个问题往前提。因为这次在我们收集的近百个问题里面,其实几乎每个企业都问到了关于政策的预判,不管是金融机构和地产企业都非常关注政策的问题,所以,今天我们非常荣幸邀请中指控股的CEO中国指数研究院的黄瑜院长为我们解答政策预判的问题,同时我们也邀请了中信建投券商分析师也给我们分析疫情后的金融政策的预判,大家的问题更集中在疫情影响下地产监管政策有没有可能放松,金融财政政策是否会放松,发债最近是否会放开,房地产行业是否会得到政策支持或者是区别对待,有没有任何的信号或者是依据。院长把这个问题交给您了。

黄瑜:非常感谢大家支持,那么多人在线,听我们的分析,实际上大家讲的一个问题,第一是不是会放松,从房地产经营的调控里面,一直强调的因城施策,无论是从2019年已经实施的政策,一直到2020年,在疫情之前的1月份以及我们目前所体现出来的各地不同的,包括给予房地产贷款,以及个人按揭贷款,包括最新出来的相关的东西,可以看到,也是在强调因城施策,包括特别在疫情比较严重的地区实施一些相应的因城施策的政策。

那么还是在2020年,我们认为政策的主调,那么在这一年的整个的疫情没有得到控制之前,应该是说,大家对于这个市场还是说,从政策层面上不会发生太大的变化,在疫情之后,一定情况下,我们认为在不褪的地区,可能在因城施策这个方面,可能会给予不同程度的相应的灵活的政策,这个是我们对整个大的政策上面的一个大调的判断。而这个相应的灵活性的政策,其实一定程度也是和中央,即使是给了,也是和中央因城施策大的方向是一致的。

第二个方面金融和财政政策是不是会相应地放松,从最近释放出来的信号,特别是在金融政策,从央行整个的2月1日的发文也好,包括今天放出的也好,在一定程度上也保持经济发展的活力,还是应该整个的大的经济面还是给了一个相对宽松的金融政策,那么这种宽松的金融政策,这一轮所释放出的1.2万亿,跟去年同期比是增长了9千亿,这样的话,金融政策从量上来说,也体现出来是宽松的。

另外从财政政策几个方面来看的话,包括对疫区的相应的一些支持,包括给民营企业的税收支持的政策也好,包括社保的一些,包括各地出的相关的政策也好,都可以看到,从财政政策里面,也释放了相对宽松的信号。那么从第三个方面,大家关心的是说,发债的问题,发债其实我们去年的上半年是一个发债的高峰,那么从某种程度上来说的话,一般情况而言的话,即使是过去,在这一轮受到疫情的影响,发轻还旧(音)是有的,不会改变的,从央行发的文件来说,以及包括我们也看过一些经济学院的分析,疫情有利于什么,应该是有利于利空股市,从这个角度来说及发债也会面临着一些机会,那这种的发债的机会,应该是从几个方面,我觉得企业还是要把握一些相关的机会,包括现在已经从央行发文里面来说,也是希望大家,从一定的程度,你可以通过网上提供资料,也通过线上的手段,提高审批的效率。从发债层面上来说,也可以积极地关注,并且积极地采取相应的行动,这个是第三个方面的政策。

第四个是从大的方面来看的话,会不会对房地产有没有一些特别的怎么怎么样,对于经济来说,无论是从金融政策,以及相应的财政政策等等,出去适度地稍有放松的话,我们房地产整个的大的这种背景之下,也没有说,对房地产不能怎么怎么样,在大的背景下,我认为我们房地产还是相对有一些机会的,因为在整个的经济的发展是离不开房地产的,所以我们不要把自己当做一个特殊的人群,认为自己是一个特殊的人群去看待,其实还是要有一种积极的心态去应对特别是在政策层面上,要有积极的心态去做一些相关的应对。

从预判的角度上来说,我们也是把这个政策的技术,一定程度来说,我们在技术上面我们是有一定程度的,要相对来调高一点的这种预期,所以实际上,从我们企业端来说的话,在过去的层面上,已经是面对了比较严控的政策环境,实际上我觉得在未来的情况下,应该不会更差了,应该会更为在整个面对这种大的疫情的情况之下,应该是相对偏好的状态。所以,大家的企业还是要有信心的,这是我的回答,谢谢主持人。

赵丽一:我们下一个接入的是中指研究院商业及数据事业部总经理,葛总。

葛海峰:我稍微分享一下疫情对后期商办市场的影响,可能对短期和长期来看,从短期来看,应该说商业零售短期内肯定会受到比较大的影响,这方面我们可以看到,包括租金收益的下降和控制率的上升,会给商业地产的应用的企业带来比较大的压力,这个会影响2020年这些企业的收益。目前,包括商业运营的企业也纷纷主动采用减免租金的形式,来支持前端的商家保护商户来共同承担风险。

可以预见,接下来地方政府也会采取系列的措施,在税收和金融政策的方面,给予相应的支持,我相信在商业零售方面段的影响还是比较大的,介于线下交易的萎缩和暂缓,商业运营的模式也在逐步地发生改变。有望加速推动线上交易,包括智慧零售等一些非接触式的交易模式。同时,还可以看到,社区商业最后一公里的到家服务,也会面临一些新的发展机遇。另外,在抗疫情也会促使商业企业在商业地产数据的建设和基于数据层面的运营能力,会加大这方面的投入,这样能提升我们商业运营的效率,这是关于商业零售方面的。

写字楼市场应该从租赁市场看,会小于商业零售,但是企业对于写字楼的租赁的需求在短期内也会更加谨慎。特别是这种扩租和换租的需求会有所减少。那根据中指写字楼的市场的检测,一二线城市的写字楼的控制的水平,控制力水平从2019年的下半年开始,一直是处于攀升状态的。包括北京和上海的控制率达到了15%的水平,租金也出现了下降的这情况。疫情的发展无疑会加重相应的影响,此外商办的交易,也会在短期内受到相应的影响,因为跟住宅一样,售楼处的关闭,包括经济机构的暂停的营业,在短期内会对交易产生一些影响。

开发商的销售的收益和租金的收益会有在一季度影响比较明显,对于中小级的收益商在短期内会面临资金压力。但是从长期来看,我们仍然还是乐观地去预期,随着疫情得到控制,包括前面刚才几位领导也提到,这次的疫情,大家都普通地认为比SARS的时期要短的,随着疫情的影响,我们逐步地消退,应该说商办市场的恢复还是会比较乐观的,因为包括从原来的SARS的影响结束之后,其实是迎来了一波社会消费的爆发式的增长,这对于我们商业地产,包括开发企业还是运营企业也好,其实是从长期来看,也是有一个机遇的,那在当前这个现在的这种情况下,一方面要做好抗疫情的工作,另一方面,要练好内功,这样在市场恢复的时期,可以实现相应的抢跑。

还有就是在这个时期,其实商业运营,包括商业管理,其实会出现分化的这种局面,比较好的商业的物管会使得客户包括商家,包括消费者带来更好的体验感,我觉得这些商业的发展的潜力会更高,会把我们行业的商业的管理水平和物管水平提一个更高的要求,那在这次整个疫情的发展过程当中,其实中指院也在为了支持我们企业能够做好内功,从2月1日开始,我们也免费开放了中指数据的APP,为我们企业提供全国各个城市的,包括房地产交易数据和土地数据的相应的查询的服务。如果有需要的朋友,也可以联系我们中指的客户经理进行开通,我们也希望通过我们的一些工作,来能够和大家一起抗疫情,我就讲这么多谢谢。

赵丽一:感谢葛总,我觉得此刻的画面已经定性了,在这样的紧张和特殊的时刻,我们四位券商的地产的首席,五位中指的专家,714家企业,12万专业的人士参与线上的直播,我们10亿万的地产人、金融人,我们或坐在家里,或坐在一线,大家通过电话和网络聚在一起,探讨地产的走向,展望全年的投资策略,通过分享和交流,我们获得信心,加强动力。我相信大家会记住此刻,我们永远年轻、认真、谨慎,永远在路上,永远热泪盈眶,我们今天的会议结束,我们下个月一号再见,谢谢。

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